不動産投資は、株やFXと比べて安定してることは分かったけど、やっぱりリスクはあるんでしょ？
こんな疑問に答えていきます！
今回は、必ず覚えておきたい、不動産ならではの注意点やリスクを５つ紹介します！
また、そのリスクをどう対策するかについても解説していきます。
空室リスク
不動産投資で一番のリスクは「空室リスク」です！
家賃収入が入ってくることを前提にローンを組むので、入居者が決まらなければ毎月返済だけが続きます。
ただ、このリスクは以下のような事前対策をしっかりすることで、軽減することができます。
対策：立地選び
まず東京都、神奈川県というのが重要になります。
ワンルームマンション投資の入居者のターゲット層は単身者になります。今後日本全国で人口が減っていく中、東京、神奈川の単身者の数はまだ増え続けると言われています。
そんな中で土地がないのも東京、神奈川です。つまり、新しいマンションが建ちにくいので、供給が増えにくいという事です。
また、駅からの距離も重要です。できるだけ10分圏内で物件を購入することがリスクを低くする事に繋がります。
都心部へのアクセスがよかったり、賃貸需要が見込める場所を選びましょう！
対策：サブリース(家賃保証)契約にする
手数料を支払う代わりに、管理会社が家賃を保証してくれるシステムです。
ただ、手数料として余計なコストがかかってくるため、個人的には使っていません。
そもそも立地をしっかり選べば、サブリースは必要なさそうですね。
家賃滞納リスク
入居者の家賃滞納もオーナーを悩ませるリスクです。
家賃を滞納されると、その分の家賃収入が減ってしまいます。
滞納が何ヶ月も続けば、想定した利回りが実現しない上に、ローン返済にも影響してきます。
信頼できる管理会社を選ぶ
管理会社選びは不動産投資を行う上で重要です。
基本的に入居者とのトラブルの対応は管理会社が行います。
管理会社の中には対応が遅かったりする会社も多く存在します。
対応の悪い管理会社を選んでしまうと、空室リスクにも繋がりますので、管理会社選びは慎重に行いましょう。
保証会社をつける
入居者と賃貸借契約を結ぶ際に家賃保証会社を間に入れることができます。
こうしておくと、仮に入居者が家賃を滞納しても、保証会社が家賃の支払いを保証してくれます。
天災リスク
マンションは火災や地震、台風、大雨による浸水、そして事故に巻き込まれるリスクがあります。
不足の事態に備えて、以下のような事前対策が必須です！
火災保険や地震保険に加入する
火災保険は、あらゆる天災や事故の補償が可能で、基本的に入居者、オーナーそれぞれ加入する形になります。
また、地震保険に加入することで、地震によって受けた被害を補償することもできます。
ただし、補償範囲や支払う保険料などはよく考えて選ばないといけません。
新耐震基準の物件を選ぶ
マンションの耐震基準には、「新耐震基準」「旧耐震基準」の2種類があります。
地震に強い物件を選ぶ際には、「新耐震基準」の物件かどうかを確認しましょう。
「新耐震基準」は、1981年に改正された建築基準法において見直された耐震基準です。
新耐震基準は、震度6強の大地震でも倒壊しないことを前提として定められています。
また、東日本大震災にて倒壊したマンションは0棟、熊本地震にて倒壊したマンション1棟です。
「東日本大震災」
・棟数は85,798棟、管理戸数は 4,295,636戸
・大破は０棟、中破は61棟（0.071％）、小破は1,070棟（1.247％）
（参照：東日本大震災 被災状況調査報告）
「熊本地震」
棟数は7,610棟
大破は１棟（0.02％）、中破は5棟（0.08％）、小破は151棟（2.53％）
( 参照：九州地方における会員受託マンションの被災状況の概要について）過去史上最大の地震でも倒壊は0棟でした。残念ながら熊本地震では1棟倒壊しておりますが、このマンションは昭和47年～5 6年に建てられたもので昭和56年に施行された新耐震基準以前のものとなります。
従来の旧耐震基準では、震度6強の大地震に対して特に規定されておらず相対的に地震リスクが高いと言えます。1982年以降に建てられた物件であっても旧耐震基準に則っている場合があるため、耐震基準を確認しましょう。
新耐震基準なら、ひとまず地震リスクは低そうですね。
修繕リスク
修繕・設備費用が発生するリスクです。新築でも中古でも、ある程度時間が経てば修繕の必要が出てきます。
不動産投資では、専有部分の修繕(オーナー負担)、共用部分の修繕(基本的には修繕積立金から)があります。
専有部分の修繕は部屋の事なので、オーナー負担になります。
例：エアコンや給湯器や浴室乾燥機など設備の交換、修理
これらの費用を見込んで、キャッシュをストックしておくことが重要です。
共用部分の修繕は基本的には毎月積み立てている修繕積立金の中から修繕が行われます。
例：大規模修繕、エレベーターの修理
月々の修繕積立金で少しずつストックしていきますが、積立額が十分でないと将来必要な修繕が出来ず、建物の資産価値が損なわれる可能性があります。
修繕積立金については、管理会社によっては適切な計画ができていない可能性もあります。
適切な積立が行われているか、定期的に管理会社に相談した方がよさそうですね。
不動産価格下落リスク
不動産投資には、投資物件の価格が下がるリスクがあります。
一般的に、家賃が下がると収益力が低下し、結果的に資産価値が下がります。
物件価格下落の原因は、物件需要の低下で、築年数や周囲の競合物件に左右されます。ほかに景気動向からも影響を受けます。
ここでも「立地」が重要になります。
駅から10分圏内や、都心部へのアクセスが良い場所を選ぶ事で、資産価値下落リスクを極端に減らすことができます。
また、現在不動産価格が上昇している原因として、土地価格の上昇、建材費、人件費の高騰があげられます。
マンションを建てるためにかかるコストが高くなっているので、マンションの価格もそれに伴って上昇しているという事ですね。
建材費の高騰
ウッドショック、アイアンショック、ウクライナ戦争、コンテナ料金の上昇、円安、様々な要因で建材費の価格が高騰しています。
建材費の価格が落ち着くのには時間がかかりそうなので、マンション価格はまだ上昇していく可能性も高いです。
人件費の高騰
建設業就業者数は、直近484万人と、3年連続で500万人を下回りました。
ピーク時の685万人（1997年）と比較すると、約29％減少しています。建物を作る人が減っているということですね。
年齢別に内訳をみると、55歳以上が約36％を占めている反面、29歳以下は11％と、
他産業と比較すると高齢化が進んでいます。
特に、技能者は60歳以上が25％を占めていて、10年後にはこの大半が引退することが考えられるため、若手の確保、育成が課題となっています。
人手不足問題はまだまだ続きそうなので、その分建物の価格が上がっていきそうということですね。
まとめ：リスク対策をしっかり行えば、不動産投資は優れた投資法
株式投資、FX、不動産投資と、すべて「投資」である以上、リスクはつきものです。
しかし、不動産投資の場合は、保険を活用したり、管理会社・保証会社と連携することによって
リスクを大幅に下げることができます。
「リスクがあるから投資をしない」となってしまっては勿体ないので、リスク対策をして安定的に運用していきましょう。
正しくリスクを取って、資産を増やしていくことが重要ということですね！
不動産投資について質問いつでも受け付けてます！以下LINEからメッセージください。
